旅游产业基金背后的三大驱动与五大问题

 2016年,旅游产业基金似乎进入了一个集中爆发的井喷阶段。
旅游产业基金背后的三大驱动与五大问题
  据不完全统计,截至2016年12月31日,旅游产业投资基金数量达到106支。过去的三个月间,就有浙江省旅游产业投资基金、巨谷文化旅游产业基金、广西(楼盘)旅游产业基金、同程旅游产业母基金等多家百亿基金先后发起。而包括青岛(楼盘)市旅游产业发展引导基金在内的众多基金,也正在征集发起产业基金的路上。
不管基金的规模有多大,最终还是要落在资产上。几十亿、上百亿规模的产业基金标的,除了景区、酒店,几乎就没有更合适的了。这些项目整体资产大,可以支撑起基金规模。比如20亿的基金投四五个项目,相对也好管理。
  那么,到底有没有足够大体量的资产满足这些投资行为呢?目前看来,在和地方政府设立基金之前,先把当地的资产体量摸一遍的机构几乎没有;同时,现在很多做旅游产业基金的机构并没有太多旅游投资经验,在旅游产业端能有哪些优势帮助企业成长呢?在成立基金之前,恐怕很多机构都没有想清楚。
  事实上,现在的市场环境还不足以支撑全国各地争先发起的旅游产业基金。以景区为例,优质标的并不多,大部分存在产权、所有权、税收、实际控制人资本意识薄弱等问题,这些往往为基金日后的退出埋下隐患。
  背后驱动
  世界休闲组织中国分会副会长魏小安多次说过,企业与地方政府谈投资,十亿免谈,百亿可谈,千亿兴奋。这句话概括的非常到位。业内现状就是几十亿的规模都看不上。事实上,几十个亿的资金,那得做一个多大体量的项目?大家都有些好高骛远了,更喜欢讲故事、听故事。而一个几十上百亿规模的产业基金,实缴与认缴往往相差甚远。
  总结起来,业内踊跃发起旅游产业基金的原因大概有以下几点:
  第一,对基金管理人来说,有管理费可收,先把每年两个点的管理费收上来,这是一个很现实的问题,有钱赚了;同时,有些小机构可能会为了收取管理费而盲目撮合发起旅游产业基金。
  第二,政府方面,首先,做旅游产业基金,可以把旅游扶持资金统一管理规划起来,还有收回来的预期,如果是做单纯的补贴款,拨出去就没了,而且政府报告还可以写到做杠杆,以10%的资金撬来了10倍的资金。同时,政府把权力下放了,资金监管职责不在政府身上,转嫁到管理团队身上。
  第三,对投资方来说,成立了这个基金,有底气和当地优秀的景区资源、旅游资源企业去谈。地方产业基金政府的背书能力还是很强的,有了这块金字招牌,项目会好谈很多。大家看到的都是美好的未来,如果能按照计划进行的话,未来确实很美好。但是进入到尽调阶段,这些资产到底有没有这么优质就很难说了。
  生存状态
  在景区投资领域走的很靠前的团队,比如北部湾旅(603869,股吧),他们的做事风格相对霸气,只要有项目,一年净利润超过3000万,老板就过去谈,谈完了团队就进场进行尽调,基本上一个项目3个月可以搞定。
  这个效率已经算是非常快了,上市公司的信用背书也是可以的。但2016年北部湾旅也就做了两三单项目。如果有一个基金说一年可以投资10个景区,要么是风险承受能力很强,要么就是团队对项目的把控能力比较松。
  政府设立产业基金的基本限制之一是要投在当地。比如,我们谈的最好的某个市,政府要求基金的50%以上要投在当地。如果你这个基金规模是10个亿,当地有没有5个亿体量规模的项目?需要先搞清楚。
  当然这也和基金投资的轮次有关系。如果投资偏VC的话好一些,但是当地有没有良好的创业环境呢?这也难说;投PE的话,能支持资产规模的无非是景区、酒店。这就遇到了景区的产权问题和所有权问题,产权问题的核心是土地证。我们走了一圈发现,土地证齐全的很少。如果你没有土地证的话,未来往上市公司装的话就有问题了。
  产权和所有权问题
  景区分为两类,一类是国有景区,一类是民营景区,这两类景区特点非常鲜明。
  民营景区多数是当地的一些土豪、房地产商,政府之前批复了不少廉价土地让其做房地产,现在要求他们做旅游项目作为回报,吸引客流,带动住宿、餐饮等当地消费。在政府的配合下,这些民企很可能没有拿到土地证也就直接干了。
  这些景区要么压着红线,要么连规划都没拿到,或者建设中超规。如果不上市的话问题不大,每年给政府交个定税就可以了。但是一旦和资本对接就不一样了,资本最基本的要求是合法、合理、合规。上市要筛查规范性,尽调发现连土地证都没有,风险很大。
  此外,还要有经营权,即和当地政府、村民签约的经营权协议。实际上法律规定经营权协议最多签约20年,但好多经营权协议一签长达99年,这都是不规范的。
  不过经营权是能解决的,无非是和政府重新签一个,但土地证很难解决。政府每年出让的土地指标是有限的,不单单涉及规划,可能还会有政治因素。如果压了红线的话还得改规划,比如说你这块是建设用地,旁边是集体所有制的林地,如果建到林地上了,不改规划的话,需要开全体村民大会挨个调。现在土地还是比较敏感的话题,土地局也很难改规划。
  这些情况在民营景区很常见。这两年我们走的100多个景区里,真正走到尽调环节、能拿出尽调报告的有20多个项目,其中民营项目占到一半以上,相对国有项目,民营景区的确更好谈,但土地证能齐全的这其中不过三五个。
  整体看来,南方的项目比北方的项目好做,原因有两点,一是淡旺季问题,北方所有的景区都解决不了这个问题,非常让人头疼;二是南方的景区更重视产权,比北方更市场化一些,南方的老板虽然精明,谈价格的时候非常费劲,但在基本的项目规范性上,要比北方的好很多。
  相比较而言,国有景区大部分相对规范,但是基本都是当地政府的金库、提款机,很难和当地政府谈下来。不管规模多大,都是当地财政组成部分,允许外部民营资本进入的话,会对项目的收入有所切分,同时还要做公司化的改革,当地的官员安置都需要细化讨论。政府涉及的方方面面太多了,不仅仅是资金就能解决的问题。另外,国有景区一般是国企,不缺资金,融资、与资本市场对接的欲望也不大。
  税收问题
  景区的收入和饭店有点类似,有现金账POS机的收支,非常容易避税。收入确认是一个很大的问题,景区没有票据,没有酒店那种管理系统,大多是还是手工记录或者票根的方式,审计过程中现金收入有些没法确认,说到底还是没有合规意识薄弱。
  这个直接导致的就是景区很少有交税的,除非发展到一定规模,才和政府定个定税,这样也就到头了。我们尽调的景区中,如果要上市,90%都需要补大量的税。现在的景区估值国内通行做法还是按照PE估值,补税的话直接影响净利润,估值就下去了,直接影响投资人投资意愿。
  哪怕你再不合规,每年一个亿的利润,靠分红也能退出了,不上市也可以,但是如果因为偷税漏税被查到的话,你已经成为这家公司的股东,损失就海了去了。
  此外,还有一个比较突出的问题是关联交易,如果关联交易非常频繁,没办法梳理出一个非常清晰的框架。
  实际控制人的意识问题
  实际控制人的意识问题,也是我们尽调项目沟通中很让人头疼的事情。很多实控人是土豪出身,对资本没有太大的概念,不知道如何与资本对接。
  举个极端的案例,我们曾经找到一个非常优质的景区,这个老板之前也是地产商,从政府那拿了很多优质土地,政府后来要求他搞个景区。景区产权也非常清晰,没有硬伤,老板很重视土地,一定先办下来土地证才开始建设;做得也比较用心,经营情况甚至比他的地产还要好很多,从规划设计、建设到运营相当有水准,我们很认可他的这块资产,所以尽调也比较顺利。由于他不懂资本,谈判的时候就找了一个财务团队和我们对接。
  我们约的是一个上午,早上开始谈有十分钟,老板可能突然发现自己什么话都插不上,挺无聊的,就把我们的谈判打断了,开始讲中国历史文化,讲了两个小时,展示了他的几十幅画,下午又带我们转他的景区。整整一天就这么耽搁过去了,什么也没有谈成。后来我回来一想,他可能觉得那些是有利于提升景区估值的,实际上一点用都没有。
  也有项目,老板的资本意识很好,但是景区运营管理意识一般。我们接触过一个案例,老板是中国银行(601988,股吧)总行出身,非常懂资本,但是不太懂运营。最开始是政府给我们介绍的,前期接触特别好,收入情况、利润情况、估值、负债都谈的特别好。但是我们到了他的景区一看,建的实在一般,运营情况也没有他描述的那么好,投资也就没法再进行下去。
  政府关系问题
  说实话政府关系方面很难处理,因为你要的和政府要的不是一个东西。对于政府来讲,企业在景区里投了100个厕所或者投了1个上市公司,都很高兴,但对于一个投资人来讲,投资100个厕所有什么用呢?
  政府引导企业做产业投资,是不负责企业盈利的,你的企业盈不盈利跟他没关系。就算资金退出的时候可能会影响政府收益,但这些钱本身就是预计要亏出去的,所以能收回来最好,收不回来也没多大关系,因为他的资金管理职责在管理团队上了,所以即使收不回来也是能交差的。
  一般情况下,成立了一个产业基金以后,政府都会给你介绍很多项目,押着你去投投投,这两年我拒绝最多的就是政府介绍过来的项目。政府会拿规划过来找我,其实对于基金来讲很多项目根本没法投。政府并不知道基金到底要投什么,真正政府手里最优质的景区,是基金真正想投入的项目,实际上产业基金考虑的就是把这笔钱从政府手里收回来,但是这些优质景区政府很难放手。
  所以尽管都是投旅游,但是放到具体资产投入上还是形成一种冲突。政府推荐1个不投,2个不投,100个不投,肯定就不乐意。其实很难处理这个关系,这实际上是一种悖论。
  政府引导
  前几年很热的文化产业基金后来证明存在不少泡沫,现在旅游产业基金也面临投不出去的尴尬。企业都是见利润就上,往健康的轨道上走,还要靠政府来引导。
  就目前情况而言,适合大体量资金投资的形式是做PPP,政府可以不用出那么多钱,但是一定要兜底。
  做PPP,资金方就是寻求政府担保的这种稳定收益,合伙人、政府、管理团队的利益基本是一致的,大家都在为政府兜底的这块收益来操作,而不单单是投资方为了景区上市去操作。
  同时,PPP收益期望比较低,银行、基金、券商都有可能参与进来。政府可以把PPP纳入财务预算里,再加上一些运营收入,收益是可以覆盖到资金成本的,至少PPP是能投的出去的。现在各地政府也出台一些政府引导基金管理办法,保证资金的退出与安全。
  为了这个行业更加健康的发展,政府要做的事情还有很多。目前地方资产的确无法支撑这么大规模的资金进入,远远未到那个地步。相比较引导成立基金,大力开展旅游行业内部的培训可能更为紧迫。比如把景区的实际控制人召集起来,搞一些新三板挂牌培训会、上市培训会,如果实际控制人有了这个意识,根本不用成立基金,资本自然而然就过来了,到时候景区能够一下子拿出来审计报告、历史沿革等,双方的对话会更直接高效。
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